税理士法人松岡・野田ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ　

アパートで「事業用資産の買い換え特例」、デメリットも多い

「事業用」でなければならない

事業用とは、不動産貸付の場合「相当の対価を得て継続的に行われているもの」が要件。

相当の対価とは、不動産貸付の場合、減価償却や固定資産税などの必要経費を回収した後、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断。

木造アパートでは、耐用年数が22年のため、これを満たす損益は、ほぼ困難。

買換資産がアパートの場合、買換後の所得税が多くなる

買い換えた不動産（土地・アパート）の取得価額は、繰り延べた利益

（所得）分、減少する。

つまり、繰り延べた利益（所得）について、総取得資産（土地・アパート）に占めるアパートの割合分、減価償却資産の取得価額が減少し、結果として、毎年多くの所得税（住民税・事業税・健康保険料）を支払うことになる。

買換不動産を売却した場合、税率が高くなることも

相続発生により、納税資金として買換資産を売却した場合、買換後５

年以内譲渡だと、短期譲渡所得の税率（39.63％）がかかってしま

い、かつ、繰り延べた利益（所得）にも課税される。

総　括

このようなことから、事業用資産の買い換え特例特例にはデメリット

も多く、安易に適用すべきでないものと思われます。