税理士法人松岡・野田コンサルティング HIMEJI SOUZOKU. OKAYAMA SOUZOKU.

コラム

アパートで「事業用資産の買い換え特例」、デメリットも多い

「事業用」でなければならない

事業用とは、不動産貸付の場合「相当の対価を得て継続的に行われているもの」が要件。

相当の対価とは、不動産貸付の場合、減価償却や固定資産税などの必要経費を回収した後、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断。

木造アパートでは、耐用年数が22年のため、これを満たす損益は、ほぼ困難。

買換資産がアパートの場合、買換後の所得税が多くなる

買い換えた不動産(土地・アパート)の取得価額は、繰り延べた利益

(所得)分、減少する。

つまり、繰り延べた利益(所得)について、総取得資産(土地・アパート)に占めるアパートの割合分、減価償却資産の取得価額が減少し、結果として、毎年多くの所得税(住民税・事業税・健康保険料)を支払うことになる。

買換不動産を売却した場合、税率が高くなることも

相続発生により、納税資金として買換資産を売却した場合、買換後5

年以内譲渡だと、短期譲渡所得の税率(39.63%)がかかってしま

い、かつ、繰り延べた利益(所得)にも課税される。

総 括

このようなことから、事業用資産の買い換え特例特例にはデメリット

も多く、安易に適用すべきでないものと思われます。

 

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