「事業用」でなければならない
事業用とは、不動産貸付の場合「相当の対価を得て継続的に行われているもの」が要件。
相当の対価とは、不動産貸付の場合、減価償却や固定資産税などの必要経費を回収した後、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断。
木造アパートでは、耐用年数が22年のため、これを満たす損益は、ほぼ困難。
相当の対価とは、不動産貸付の場合、減価償却や固定資産税などの必要経費を回収した後、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断。
木造アパートでは、耐用年数が22年のため、これを満たす損益は、ほぼ困難。
買換資産がアパートの場合、買換後の所得税が多くなる
買い換えた不動産(土地・アパート)の取得価額は、繰り延べた利益
(所得)分、減少する。
つまり、繰り延べた利益(所得)について、総取得資産(土地・アパート)に占めるアパートの割合分、減価償却資産の取得価額が減少し、結果として、毎年多くの所得税(住民税・事業税・健康保険料)を支払うことになる。
(所得)分、減少する。
つまり、繰り延べた利益(所得)について、総取得資産(土地・アパート)に占めるアパートの割合分、減価償却資産の取得価額が減少し、結果として、毎年多くの所得税(住民税・事業税・健康保険料)を支払うことになる。
買換不動産を売却した場合、税率が高くなることも
相続発生により、納税資金として買換資産を売却した場合、買換後5
年以内譲渡だと、短期譲渡所得の税率(39.63%)がかかってしま
い、かつ、繰り延べた利益(所得)にも課税される。
年以内譲渡だと、短期譲渡所得の税率(39.63%)がかかってしま
い、かつ、繰り延べた利益(所得)にも課税される。
総 括
このようなことから、事業用資産の買い換え特例特例にはデメリット
も多く、安易に適用すべきでないものと思われます。
も多く、安易に適用すべきでないものと思われます。